El presente articulo tiene como objetivo exponer y analizar el principio de tracto sucesivo, además, se abordarán de manera general los conceptos de unidad registral, Folio real, antecedentes registrales, Publicidad y titular registral con el objetivo de mostrar de que forma se integran al citado principio.

El registro público de la propiedad tiene la función de inscribir y dar publicidad a los actos jurídicos relativos al derecho real sobre bienes muebles e inmuebles, resoluciones administrativas y diligencias judiciales.

La función registral corre a cargo del registrador público, el cual, se rige por los principios registrales de publicidad, inscripción, especialidad, fe pública registral, legitimación, consentimiento, tracto sucesivo, rogación, prelación y legalidad o calificación registral.

El principio de tracto sucesivo; de conformidad con la Ley del Registro Público de la Propiedad del Estado de Puebla es: el encadenamiento ininterrumpido de inscripciones sobre una misma unidad registral, que se da desde su primera inscripción, la cual asegura que la operación a registrar proviene de quien es el titular registral.

           Es decir, el tracto sucesivo consiste en los antecedentes del bien inmueble desde su primer registro hasta la última transacción realizada sobre dicho bien, por ejemplo: al primer registro de un bien inmueble realizado en el año de1900 se le asigna, para su identificación el número de folio real, asentándose en libro, las características generales del inmueble, para 1920 ese bien se vende en copropiedad a tres personas físicas, para 1950, se embarga y es adjudicado a una persona moral la cual  lo dona en 1987 a la Universidad pública estatal, siendo este el ultimo registro, todo lo anterior es el tracto sucesivo de ese bien inmueble. 

Unidad registral

Una unidad registral consiste en un documento que incluye el llamado folio real (electrónico), el cual es un número que se le asigna a un bien inmueble al momento de su inmatriculación, es decir, cuando un bien inmueble se inscribe por primera vez se dice que carece de antecedentes registrales, es decir la primera inscripción de un inmueble se denomina inmatriculación. Además del folio real se agregan los datos de identificación del inmueble, así como los actos jurídicos que se indican en la escritura pública.

Folio real y antecedentes registrales

El folio real consiste en un distintivo permanente el cual permite documentar la historia jurídica de un bien inmueble, se narra con efectos jurídicos los derechos reales y personales que le afectan.

La inmatriculación da inicio a los antecedentes registrales y son todos aquellos datos del o los propietarios, medidas y colindancias, el documento mediante el cual se adquirió el bien inmueble, fecha y forma de adquisición, gravámenes, entre otros.

Publicidad y titular registral

Dar publicidad al encadenamiento ininterrumpido de un bien inmuebletiene por objeto asegurar que el comprador lo adquiera de quien tiene el legítimo derecho, con la finalidad de que el asiento registral se repute verdadero y sea oponible a terceros. Esto es el comprador tiene la certeza jurídica de comprar el bien inmueble del propietario registral y lo adquiere de buena fe pudiendo oponer ese derecho a quien se diga propietario y no aparezca como tal en el registro público de la propiedad.

Con relación al titular registral es la persona física o moral que contiene el derecho real objeto de inscripción en el Registro de la propiedad, en otras palabras, es el propietario registral.

Finalmente podemos decir que El principio de tracto sucesivo muestra la historia jurídica de un bien, desde su inmatriculación hasta su desaparición por actos o hechos jurídicos.